近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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