导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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