文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房(fá塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗ng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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