OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子本身园区(qū)类资(zī)产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入(rù)受不(bù)受影响现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际租户需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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