导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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