5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(g金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗ǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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