近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīn科长相当于什么级别？g)营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明科长相当于什么级别？显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可科长相当于什么级别？以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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