饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要(yào)的(de)收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当(dān阿富汗改名现在叫什么g)前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交(ji阿富汗改名现在叫什么āo)易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房买卖过(guò)程中(zhō阿富汗改名现在叫什么ng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单(dān)边收费(fèi)的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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