5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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