万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起预期收益率计算公式 预期收益率是什么因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承预期收益率计算公式 预期收益率是什么担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的预期收益率计算公式 预期收益率是什么标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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