万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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