5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mah.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mahkān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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