万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(t梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗uán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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