OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区(qū)类资产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提(tí)振，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些(xi上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好ē)空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一(yī)季度末(mò)也有将近30％的(de)上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大(dà)园单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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