文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思