5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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