饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在(zài)利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负(fù)担(dān)，而(ér)且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的(de)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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