5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁是(shì)否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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