文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积华大基因是国企吗由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行华大基因是国企吗将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(du华大基因是国企吗ì)购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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