导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址(de)商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(f滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址áng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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