近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动(d压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗òng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决(jué压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(mià压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗n)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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