近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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