导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(z诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别he)中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期(qī)。

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