万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育领(lǐng)域(yù)。海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少p>

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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