5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15唐山大地震和汶川大地震哪个严重门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(dě唐山大地震和汶川大地震哪个严重ng)国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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