导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hùpp7塑料杯能不能装开水)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑pp7塑料杯能不能装开水面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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