一线城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房(fáng)产(chǎn)圈(quān)刷屏了。

　　这条消息(xī)为什(shén)么(me)这(zhè)么重要？首先(xiān)二手房指导价被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后一个还在“认真”实施这条政(zhèng)策的城市，最后(hòu)深(shēn)圳是(shì)房(fáng)价前三的核心城市。所以，深圳的一(yī)举一动都具(jù)有(yǒu)风向标意义。

　　有分析人(rén)士指(zhǐ)出，深圳二手房指导(dǎo)价如果(guǒ)取消，首(shǒu)先(xiān)有利(lì)于深圳二手房(fáng)回(huí)暖，然后二手(shǒu)房回暖有利于(yú)深圳楼(lóu)市总体回暖(nuǎn)，最后深圳楼(lóu)市(shì)回(huí)暖(nuǎn)有利于全(quán)国楼市回暖....

　　看(kàn)吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价(jià)”正式(shì)结束。传言称：二手房贷款(kuǎn)不按官方(fāng)参(cān)考价（指导价），银行核定房(fáng)价以网(wǎng)签备案价和评(píng)估(gū)价孰低为(wèi)准。

　　自(zì)此，参考价真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官方文件。据(jù)证券时报21日(rì)消息(xī)，目(mù)前深(shēn)圳多(duō)家大行表示(shì)“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍按参(cān)考价办(bàn)理按揭”。所以还(hái)需要持续(xù)的关注。

　　易(yì)居研究(jiū)院研究总监严(yán)跃进(jìn)认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷(dài)款等领域(yù)按照(zhào)新的规则(zé)进行，但不(bù)会出台正式文件。

　　有时(shí)候，有些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导(dǎo)”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市(shì)二手(shǒu)房指导(dǎo)价横空出世。当时，深圳一口气公布了(le)全市(shì)3595个小区的参考价(jià)，很多南(nán)山、福(fú)田(tián)、宝(bǎo)安(ān)中心区的高(gāo)价盘，直(zhí)接(jiē)按照当时的(de)市(shì)场价(jià)打了(le)5折、6折来(lái)“指导”，银行只能按照指导价来计算首(shǒu)付、发放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深(shēn)知(zhī)为啥叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万(wàn)的房子，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即300万(wàn)；如果指(zhǐ)导价打(dǎ)七(qī)折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加(jiā)上需要全款支付(fù)的部分，实际首付去到了(le)510万(wàn)，相当于(yú)首付5成了（多(duō)给210万(wàn)首(shǒu)付）。这直(zhí)接让大批(pī)量买家，失(shī)去了购房(fáng)能(néng)力，相当于强(qiáng)势“降(jiàng)杠杆”。

　　自(zì)深圳推行(xíng)二手(shǒu)房参(cān)考(kǎo)价以(yǐ)后，东莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合肥(féi)、广州等1人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟0多(duō)个城(chéng)市陆续(xù)跟进。事(shì)实(shí)也确实证明了，这条(tiáo)政策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根(gēn)据安居客的统计，实(shí)施二手房(fáng)指导(dǎo)价的10个(gè)城市，有8个(gè)挂牌(pái)价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手房(fáng)更是惨(cǎn)不忍睹。以(yǐ)2022年(nián)12月数(shù)据为例，全(quán)国70个大中城市(shì)房(fáng)价只有6个同比上涨，其他(tā)的(de)泥沙俱(jù)下。

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　　深圳，有人付(fù)出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中心数(shù)据(jù)显示：成交量(liàng)上，二手房指导价出台当年(nián)，深圳二(èr)手住(zhù)宅成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套(tào)，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二手房指导价(jià)发(fā)布当(dāng)月(yuè)相比(bǐ)，如(rú)今(jīn)二手(shǒu)房挂牌(pái)价低(dī)于及接近参考价(jià)的房源占比大幅(fú)增加。2023年(nián)一季度，深圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小区中(zhōng)，过半成交价低于参考(kǎo)价。

　　只有真实(shí)经历其(qí)中(zhōng)的人，才能深(shēn)切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据说一位(wèi)码农(nóng)三年前高杠杆(gān)买了2套华(huá)润城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万破(pò)产。据媒体推测，如果案例属(shǔ)实，买家的实(shí)际购房成本高达(dá)20万/平，目前(qián)价(jià)格跌至14万(wàn)/平，叠(dié)加这三(sān)年的房贷和持有成本，差不多亏(kuī)损超千万(wàn)。

　　深圳一(yī)大批人(rén)这两年感受到了太(tài)多(duō)“心酸”。二手房成交量创下多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过(guò)，投(tóu)资客挥(huī)泪斩仓....

　　在(zài)稳(wěn)楼市的基调下，2022年以来，实施了(le)二手房指导价的城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳(zhèn)还是(shì)最后的(de)“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也(yě)不端着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点(diǎn)多(duō)子女家庭和职住平衡家庭购(gòu)房(fáng)支持政策。上海也(yě)考(kǎo)虑予以多孩(hái)家庭在新房计分(fēn)制(zhì)度政策(cè)上的支持。

　　从最(zuì)新公(gōng)布的3月(yuè)份70个大(dà)中城市商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)价格变动情况(kuàng)来看，广(guǎng)州、深(shēn)圳的新房、二手房价格仍然是同(tóng)比去年依然是下降的。

　　北(běi)京(jīng)、上海已经(jīng)同比增长了，其他(tā)二线城市如杭州、成(chéng)都、南京、合(hé)肥等(děng)城市价(jià)格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能(néng)不急(jí)吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更急。3月份，两(liǎng)部门(mén)联(lián)合发文，全(quán)面推动二(èr)手房“带押过户”全(quán)国实施(shī)，这是(shì)一条被广泛好评的新(xīn)政(zhèng)。对于(yú)激活二(èr)手房(fáng)交易，具有定海神针般的作用。

　　住建部(bù)部长倪虹近日更(gèng)是(shì)指出(chū)：建(jiàn)筑业、房(fáng)地产企(qǐ)业要发挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常(cháng)识，从(cóng)字面理解一(yī)下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不(bù)行了，上(shàng)面(miàn)不就塌了(le)嘛？压舱(cāng)石如(rú)果(guǒ)压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还有一大波正在路上...

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