导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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