饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服(fú)务(wù)内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务(wù)事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费(fèi)清单，列(liè戊戌年是哪一年)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进(jìn)行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机戊戌年是哪一年构相关违(wéi)法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部(bù)门(mén)要(yào)依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购戊戌年是哪一年房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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