导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么p>

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中(剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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