近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。