饱受争议(yì)的(de)二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的(de)大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介(jiè)费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服(fú)apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次务过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中，会apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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