近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持有很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zh很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短í)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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