近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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