文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shò一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽u)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，202一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽1年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽ong>

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。