5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiā鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤o)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤