“现在的(de)房地产很难再出现像过去十年的(de)系统性行情(qíng)。”思(sī)睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业分(fēn)化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注(zhù)度从板块(kuài)向单个标的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀(shā)到(dào)了最底部(bù)，而(ér)且是反复地(dì)杀到了底部，再(zài)往下(xià)的空间已(yǐ)经(jīng)不(bù)大了。

　　三(sān)道(dào)红线(xiàn)等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要(yào)参(cān)考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地(dì)产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满(mǎn)足以下(xià)三个(gè)基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的(de)、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果关注一下今年房地(dì)产(chǎn)的开发资金来源(yuán)，可(kě)以(yǐ)发现，其实银(yín)行(xíng)的信(xìn)贷倾向是不(bù)太愿意给(gěi)房(fáng)企贷(dài)款的，房企的(de)主要(yào)资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房(fáng)的销售情况相较一般(bān)。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那(nà)些有国企背(bèi)景的(de)房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业(yè)出现了一个很明(míng)显的(de)分化，无(wú)论(lùn)是在销售(shòu)，还是融(róng)资(zī)等(děng)各个方面(miàn)都非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景的(de)房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但(dàn)没有国(guó)资(zī)背(bèi)景的民营(yíng)房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我们会特别(bié)重视企业的成(chéng)本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不(bù)是行(xíng)业(yè)内最(zuì)高的(de)；融资成本(běn)是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也(yě)是业内(nèi)最(zuì)低的；这些都是我们(men)看(kàn)重的(de)一家房(fáng)企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上(shàng)述条件(jiàn)的房(fáng)企并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发(fā)展、京(jīng)投(tóu)发展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投控股等国央企(qǐ)房企(qǐ)也踩了(le)“三(sān)道红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难(nán)看出，即便(biàn)是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称得上完全(quán)健康(kāng)的仍(réng)是(shì)少(shǎo)数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑又(yòu)进一(yī)步考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握(wò)准确，有助(zhù)于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观(guān)的预判未(wèi)来市(shì)场，以(yǐ)及(jí)过(guò)于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例(lì)都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完(wán)全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感觉到(dào)机会来(lái)了(le)，其开始在(zài)一(yī)线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也(yě)由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该房企(高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级qǐ)新购入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今(jīn)年会(huì)有更多的(de)楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家”的特(tè)点(diǎn)。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储备了(le)很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一(yī)半在一线城市，另(lìng)外一半(bàn)也主要(yào)集(jí)中在(zài)强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市；另一(yī)方(fāng)面，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些(xiē)房企的(de)扩张速度让人感(gǎn)觉(jué)又回(huí)到了(le)2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那(nà)么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企(qǐ)的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不得(dé)高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避公司(sī)净负债(zhài)率提(tí)高到(dào)一(yī)个比较危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年(nián)拿(ná)地(dì)较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿(lǜ)城中国、保利(lì)发(fā)展等(děng)房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对比的是，华润置(zhì)地、中国(guó)海(hǎi)外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同(tóng)时(shí)，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他(tā)们是以同一(yī)筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上(shàng)，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠(qú)道也(yě)更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样(yàng)，国(guó)央企自(zì)然(r高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级án)而然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更加看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的(de)十大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份(fèn)有(yǒu)限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中(zhōng)国回(huí)报灵活(huó)配置(zhì)混(hùn)合型证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几(jǐ)只产(chǎn)品合计(jì)持有滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和(hé)其(qí)自身的基(jī)本(běn)面(miàn)表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以(yǐ)来的近三年时间(jiān)，房地产(chǎn)市场(chǎng)整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨江集(jí)团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多(duō)维度(dù)都(dōu)表现了较(jiào)强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的2023年(nián)一季报(bào)，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身业绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布(bù)局关系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集(jí)团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地(dì)区(qū)的营收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近三年(nián)持续(xù)稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突出(chū)表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据中指数据(jù)，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)发(fā)布(bù)公(gōng)告表示(shì)，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老(lǎo)等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际(jì)上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而下游应用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环(huán)节与上游材料端(duān)息息相关，新(xīn)盘(pán)开工(gōng)不足(zú)导致(zhì)上游(yóu)不(bù)被看好(hǎo)，机构寻(xún)觅个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居(jū)领域(yù)，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因(yīn)为居(jū)民(mín)保(bǎo)有的住房(fáng)规模越来(lái)越大(dà)，随着时间的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新(xīn)的需求也会越来越多(duō)。美(měi)国过去(qù)的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费(fèi)的(de)增长却一直(zhí)都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对(duì)看好(hǎo)和内(nèi)装相关的行业，例(lì)如消费(fèi)建材(cái)、家(jiā)居(jū)装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂(zàn)居(jū)前(qián)两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠(mián)家(jiā)居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计(jì)、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内(nèi)，富安(ān)娜(nà)实现营(yíng)业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过(guò)实(shí)现归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季报的(de)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，能够发(fā)现该(gāi)股早已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的(de)中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私募的明(míng)河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其(qí)同时(shí)重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大(dà)亚(yà)圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而(ér)言，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时(shí)的(de)家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中年内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一(yī)时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管(guǎn)理的广发策(cè)略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持(chí)股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道公司金(jīn)牌(pái)橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股东，其(qí)也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越来越被机构所青睐(lài)，不过(guò)这(zhè)类(lèi)标的大多(duō)在香港上市，如何(hé)选择成(chéng)为难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的(de)绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的(de)，每年到(dào)期的(de)合同里提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能(néng)做到(dào)产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易(yì)一开始(shǐ)是挣钱的(de)，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定人(rén)员成本(běn)的年(nián)度增长，不(bù)过服务(wù)没(méi)有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到提(tí)价难度是非常大的。但是该公司能在业内做(zuò)到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它(tā)的定位和比较(jiào)好的服务是有关系的(de)。”他进一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级