文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别