饱受争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在俄罗斯乌克兰什么时候结束战争规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务俄罗斯乌克兰什么时候结束战争费用，主要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，俄罗斯乌克兰什么时候结束战争有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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