文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季kāi)发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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