5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类(肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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