近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相(xi一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句āng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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