文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼戴choker就是m吗，戴choker什么意思花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发戴choker就是m吗，戴choker什么意思展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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