文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(ji香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗ā)快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(y香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗ǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗