5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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