“现在的房(fáng)地产很难(nán)再出现像过(guò)去(qù)十年(nián)的系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席(xí)经济学(xué)家洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和(hé)投资者的关(guān)注度(dù)从(cóng)板块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀到(dào)了底部，再(zài)往(wǎng)下(xià)的空间已经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法重要(yào)参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了(le)半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要满足以下三个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一下今年房地产的(de)开发资金来(lái)源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金(jīn)来源来(lái)自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房(fáng)的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到钱(qián)，其(qí)实主要还(hái)是那些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民营房(fáng)企(qǐ)相对比较(jiào)困难(nán)，所以(yǐ)整个(gè)行业出(chū)现了一个很明显的分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各个(gè)方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背(bèi)景的(de)房企在资(zī)本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的(de)民(mín)营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而具体到(dào)如(rú)何(hé)挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是(shì)它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的最低水平(píng)；利润率是不是(shì)行业(yè)内最高的(de)；融资成本是否是(shì)行业(yè)内最低的；建(jiàn)安成本(běn)是否也(yě)是业内(nèi)最(zuì)低的；这些都是(shì)我们(men)看重的一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能(néng)够同时满足上述(shù)条件的(de)房企并不多。即便是在(zài)国(guó)央企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发(fā)展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南(nán)城投、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便是有(yǒu)着(zhe)较稳(wěn)健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得(dé)上完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩(kuò)张。而准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？这无疑又(yòu)进一步(bù)考(kǎo)验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度(dù)尤为重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未(wèi)来市场，以及过(guò)于(yú)激进的扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的(de)一家(jiā)房企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净(jìng)借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始(shǐ)在(zài)一线城(chéng)市进行(xíng)大举拿(ná)地，净负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块也实现了快速的开盘(pán)利用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多的(de)楼(lóu)盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的赢家”的(de)特点。一方面，在于(yú)它本身(shēn)储备了很多(duō)弹药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外一半也(yě)主要集中在强二线(xiàn)和(hé)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩(k准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？uò)张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的(de)民营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出手(shǒu)，但出(chū)手的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来(lái)的(de)两年市场没有想象(xiàng)得那(nà)么好，可(kě)能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企(qǐ)的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准要(yào)比“三道(dào)红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地产(chǎn)行业的(de)复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提(tí)高到(dào)一(yī)个比(bǐ)较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产(chǎn)净负(fù)债率持(chí)续居高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地(dì)、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等房企在践行较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们是以同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央企与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构(gòu)更加看好(hǎo)国央(yāng)企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的(de)存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企(qǐ)同样受到(dào)机(jī)构的(de)青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新进了(le)“中国(guó)工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵(líng)活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长期持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据(jù)一季报(bào)，该资产公司的几只产(chǎn)品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以(yǐ)来(lái)的近三年时间，房地(dì)产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集(jí)团仍是(shì)表现出较(jiào)强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售(shòu)规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集(jí)团(tuán)扣(kòu)非归母(mǔ)净利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季(jì)报，今年一(yī)季度，滨江集团更是(shì)实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时(shí)代”仍能保持自(zì)身业(yè)绩的持(chí)续增(zēng)长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年(nián)，杭(háng)州地(dì)区的营收(shōu)比重只占到(dào)近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企(qǐ)销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同(tóng)样较(jiào)为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突(tū)出(chū)表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房(fáng)企排名已冲进前十(shí)，根据中指数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家(jiā)机(jī)构的(de)集中(zhōng)调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发(fā)布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等(děng)18家机构调研(yán)。准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只(zhǐ)是(shì)房地(dì)产产业链上的中游环(huán)节(jié)，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主要包(bāo)括中介(jiè)服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的(de)采访，房地产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中国(guó)房地产(chǎn)行业在进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费属性的(de)家装家(jiā)居(jū)领(lǐng)域，我们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好，因为居民保有的(de)住房(fáng)规模越(yuè)来(lái)越大，随着时间的增加(jiā)，内装更新(xīn)的需(xū)求也会越来(lái)越(yuè)多。美国过去的数据(jù)充分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一(yī)直都很好。对(duì)于地产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看好和内(nèi)装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红周刊(kān)》对下游细分中(zhōng)相关赛(sài)道龙(lóng)头(tóu)年(nián)内表现的统计，目前(qián)暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前(qián)者在月线连收七(qī)根阳(yáng)线(xiàn)的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜(nà)主要从事(shì)纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期内，富(fù)安娜实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报的(de)十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，能(néng)够发现该(gāi)股早(zǎo)已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值和(hé)私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价值派(pài)基金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季(jì)其同时(shí)重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链股票还有(yǒu)金地集(jí)团和大(dà)亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块(kuài)也因疫(yì)情(qíng)、消费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多因(yīn)素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年(nián)内(nèi)上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来看，无论是(shì)营收还是归母净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广发策(cè)略(lüè)优选和广发(fā)安宏回报均增(zēng)加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居十(shí)大流通股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的(de)两(liǎng)只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于(yú)定制家居类(lèi)标的情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道(dào)公司(sī)金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜(bǎng)十大流通股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此，前述上海公募基金(jīn)经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业服务不是(shì)一个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大部(bù)分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能(néng)做(zuò)到产品提价的公司(sī)很少，因为物业(yè)公司很(hěn)容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保(bǎo)安这些固(gù)定人(rén)员成本的年度增长，不过服(fú)务没有特别好，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做(zuò)到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比较好的(de)服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

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