文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进八千米多少公里一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相(x八千米多少公里iāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规(guī)定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(j八千米多少公里iān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 八千米多少公里