万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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