导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求(qiú)，在(zài)未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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