近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(b女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗ān)较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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